我們知道，根據法律：轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個(gè)人需要繳納契稅。本文通過(guò)對契稅的相關(guān)法律來(lái)說(shuō)明如何進(jìn)行合理的稅收籌劃來(lái)達到節稅的目的。

一、簽訂分立合同，分解銷(xiāo)售額，節省契稅成本　

根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設施有關(guān)契稅政策的批復》 (財稅[2004]126號)的規定，1．對于承受與房屋相關(guān)的附屬設施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫、自行車(chē)庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅；對于不 涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動(dòng)的，不征收契稅。2．采取分期付款方式購買(mǎi)房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價(jià)款計征契稅。3．承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價(jià)的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　基于以上法律依據，企業(yè)在買(mǎi)賣(mài)房屋及其附屬物時(shí)，可以簽訂兩份合同，一份是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一份是附屬物買(mǎi)賣(mài)合同，可以實(shí)現附屬物不交接契稅的目的。

二、把合同簽訂為等價(jià)交換合同實(shí)現節稅目標　

 　　根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第224號）第四條（三）項規定：“土地使用權交換、房屋交換的契稅的計稅依據，為所交換的土地使用權、房屋的價(jià)格的差額。”《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字[1997]52號）第十條規定：“ 土地使用權交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權與房屋所有權之間相互交換，按照前款征稅。”

基于以上政策法律依據，企業(yè)通過(guò)簽訂等價(jià)交換合同，可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策，實(shí)現節稅目的。如果兩個(gè)企業(yè)相互購買(mǎi)對方的土地使用權或房屋，或一方購買(mǎi)另一方的土地使用權（房屋），而另一方購買(mǎi)對方的房屋（土地使用權），一定要簽訂交換合同，而不能簽訂購買(mǎi)合同。

三、通過(guò)三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節省契稅

　　由于轉讓土地使用權或房屋而承擔的契稅是伴隨著(zhù)業(yè)務(wù)流程的增加而增加的，因此，土地使用權或房屋轉讓的環(huán)節或流程越多，契稅也越多，為了實(shí)現節省契稅的目的，必須減少通過(guò)合同界定業(yè)務(wù)流程的減少。

　　假設存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金額又相等，如果甲用房屋或土地使用權低乙的債務(wù)，乙又把從甲抵債而來(lái)的房屋或土地使用權用來(lái)抵丙的債務(wù)，則必須簽訂甲、乙和丙抵債的三方那個(gè)協(xié)議，協(xié)議中明確約定：甲賣(mài)給丙的土地使用權或房屋的價(jià)款視同為甲償還乙的欠款，并代替乙償還乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用權的銷(xiāo)售流程從兩個(gè)流程減少為一個(gè)流程，實(shí)現乙不繳納契稅的目的。

四、改變抵債時(shí)間，享受免征契稅政策

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4第六條規定：“企業(yè)依照有關(guān)法律、法規規定實(shí)施破產(chǎn)，債權人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權屬，免征契稅；對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照《中華人民共和國勞動(dòng)法》等國家有關(guān)法律法規政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。”

基于以上法律依據，如果即將破產(chǎn)的公司利用其土地或房屋進(jìn)行抵債，則債權人應等待公司進(jìn)行法定破產(chǎn)，然后用其破產(chǎn)財產(chǎn)——土地或房屋進(jìn)行抵債可以實(shí)現免征契稅的目的。

五、通過(guò)公司重組協(xié)議，用足用夠免征契稅政策而節稅

　  《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號第一條第一款規定：“非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，有限責任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責任公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。上述所稱(chēng)整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務(wù)的行為。”

 　　第一條第二款規定：“非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設公司中所占股份超過(guò)50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。”

 　　第一條第三款規定：“國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份超過(guò)85%的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬，免征契稅。上述所稱(chēng)國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額超過(guò)50%，或國有股份占股份有限公司股本總額超過(guò)50%的公司。”

    第二條規定：在股權（股份）轉讓中，單位、個(gè)人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。”

    第三條規定：兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依據法律規定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續的，對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。”

第八條規定：“同一自然人與其設立的個(gè)人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。”

　　　為了充分享受免征契稅的優(yōu)惠政策，應通過(guò)將非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，有限責任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責任公司，或通過(guò)企業(yè)合并和股權轉讓等企業(yè)重組，滿(mǎn)足《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號第一條的規定。

    當然，在以上對于契稅繳納籌劃中，要注意契稅繳納和土地增值稅繳納密切相關(guān)，進(jìn)行稅收籌劃時(shí)需同時(shí)考慮土地增值稅的稅負，并結合有關(guān)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的相關(guān)免征政策，綜合考慮企業(yè)總體稅負支出，方能取得較好的籌劃效果。